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双由律师为开发商办理“五证”提供法律服务

时间:2018-03-15     作者:双由律师【转载】   阅读

双由律师为开发商办理“五证”提供法律服务

1、国有建设用地使用权
  (1) 取得方式。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)的规定,房地产开发用地的取得方式为划拨和出让两种,但普通商品房建设用地必须以出让方式取得。
  国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
  (2) 规划用途及使用年限。建设用地规划用途及出让的最高年限分别为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技文化、卫生体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
   2、建设工程规划许可证
  在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
  建设工程规划许可证一般包括下列内容:许可证编号,发证机关名称和发证日期,建设单位,建设项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型,计容积率面积及各分类面积,附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
  3、建筑工程施工许可证
  从事各类房屋及其附属设施的建造、装修装饰和与之配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础配套设施工程的施工,建设单位在开工前应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证。
  建筑工程施工许可证一般包括以下内容:建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、开竣工日期。
   4、预售许可证
  根据《商品房销售管理办法》第3条规定,商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
  (1) 商品房现售,是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付商品房价款的行为。
  (2) 商品房预售,是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者商品房价款的行为。
  除了上述规定,部分地方政府为了加强对商品房预售的管理,为商品房预售增设了一些条件。
  房地产管理部门在审查了开发商提供的营业执照、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件、证件和工程施工进度计划、投入开发建设的资金证明等材料后,对符合条件的,发给《商品房预售许可证》。
  《商品房预售许可证》是商品房可以预售的唯一合法性文件,其主要内容有:预售许可证号、售房单位名称、项目名称、预售总建筑面积、房屋坐落、房屋用途、发证机关及发证日期等。
   5、不动产登记证

   (1)房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中的确切位置,包括商品房所在幢(座)号、层数、门牌号。
  (2)商品房用途是指行政主管部门根据城市规划、土地用途核准的房屋应用范围,如住宅、写字楼、营业用房等。不同用途的商品房的价格、土地使用年限、物业管理费用、税负等都有区别。
  (3)房屋建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别,根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)的规定,房屋的建筑结构分为六大类:
    钢结构:承重的主要构件是用钢材料建造的,包括悬索结构;
    钢、钢筋混泥土结构:承重的主要构件是用钢、钢筋混泥土建造的;
    钢筋混泥土结构:承重的主要构件是用钢筋混泥土建造的,包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混泥土结构的建筑物;
    混合结构:承重的主要构件是用钢筋混泥土和砖木建造的,如一幢房屋的梁是用钢筋混泥土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是用木材建造,柱是用钢筋混泥土建造;
    砖木结构:承重的主要构件是用砖、木材建造的。
    其他结构:如竹结构、窑洞等。
  (4)层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。根据《房产测量规范》的规定,计入建筑面积的房屋层高应在2.20米以上(含2.20米)。
  层高与楼层的净高是不同的概念,净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离,层高=净高+楼板厚度。
  (5)房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0.0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
  假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
  所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层,地下层次以负数表示。
  (6)商品房的阳台是否封闭与房屋面积的确定有直接关系,根据《房产测量规范》的规定,封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算,非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。

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