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双由律师为开发商提供广告审查的法律服务

时间:2018-03-15     作者:双由律师【转载】   阅读

双由律师为开发商提供广告审查的法律服务

  1、商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施。购房者往往通过商品房销售广告来决定是否有意向购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定,提示开发商认真审查销售广告是否具备以下必须载明的事项:
  (1) 开发商名称;
  (2) 中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;
  (3) 预售或者销售许可证书号;
  (4) 广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。
  如果以上事项欠缺,提示开发商补齐资料。规范的商品房销售广告,一般还会标注忠告性用语,如“本广告仅作参考”、“广告中具体确定的内容,可作为购房合同附件”等,但此类内容不能作为免责理由。
  2、禁止发布商品房销售广告的情形
  根据《房地产广告发布暂行规定》第4条的规定,下列情形是禁止发布销售广告的:
  (1) 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;
  (2) 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;
  (3) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的;
  (4) 预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;
  (5) 权属有争议的;
  (6) 违反国家有关规定建设的;
  (7) 不符合工程质量标准,经验收不合格的;
  (8) 法律、行政法规规定禁止的其他情形。
  3、商品房销售广告内容应注意以下几种情形:
  根据《房地产广告发布暂行规定》第7条、第10条、第13条、第14条、第16条、第18条的规定,销售广告尤其应注意以下事项:
  (1) 不得含有风水、占卜等封建迷信内容,对项目情况进行的说明、渲染,不得有悖社会良好风尚;
  (2) 表示项目位置的,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离,广告中项目的位置示意图应当准确、清楚、比例恰当;
  (3) 涉及内部结构、装修装饰的,应当真实、准确,预售、预租商品房广告,不得涉及装修装饰内容;
  (4) 不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;
  (5) 不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;
  (6) 不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
   4、审查广告要约邀请与要约的界限
  审查广告,特别注意要约邀请与要约的区别,商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请,如果未写入合同,对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


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